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房屋质量问题、物业服务有瑕疵……能不能不交物业费?

文章来源:金沙4166am官网   日期:2019-10-14 17:03:34

案例一:因房子漏水拒交物业费,不支撑

 

2019年1月,某小区物业企业将小区业主许先生告上法庭,要求许先生缴纳从2009年至2018年9年时间共计2000多元的物业费。许先生则称,他家从拿房装修就出现渗水、漏水问题,多次与物业沟通交流,但物业从未进行过维修,“所以我才不交的。”

 

法院认为,物业企业于2009年4月进入该小区提供物业服务,9年的物业费法院予以认定。业主称其房屋有漏水、渗水问题,与本案不是同一法律关系,故本案不予理涉。但根据业主的陈述及举证,物业在提供物业服务过程中存在服务不到位的现象,故法院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免。

 

案例二:物业服务存在的问题属于“一般瑕疵”

 

2017年6月至2019年3月,某小区业主孙先生一直未缴纳小区的物业费,小区物业企业多次催缴无果后,于2019年4月将孙先生告上法庭,要求判决在此期间3200多元的物业费,同时还有633天的违约金近600元,共计3800多元。

 

孙先生认为,物业企业的服务不到位,小区内存在各种问题,如路灯不亮、电梯不安全、可视对讲系统无法使用等硬件问题,以及小区保安未定期巡逻导致电动车被盗,保洁未及时清洁导致小区蚊虫蔓延,小区地上设置地桩影响通行,小广告肆意张贴,物业收支未公示、电梯卡限楼层造成业主生活不便等管理不到位行为。

 

法院认为,物业与业主签订的服务协议对双方都具有约束力,物业企业要求业主支付物业管理服务费,不违反法律规定,法院予以支撑。但同时考虑到物业企业在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象,所以对物业企业主张的滞纳金不予支撑,同时对业主拖欠的物业服务费予以适当的减免。

 

淮安经济开发区人民法院立案庭庭长左康红说明:“一般业主列出的问题都属于‘一般瑕疵’,只有消防安全隐患、公共场所安全保障设施问题以及电梯使用过程中的安全问题,才属于‘重大瑕疵’,能被列为抗辩理由。因此,在业主提出的一般性服务不到位的情况下,法官仍旧会要求业主履行交费义务。”

 

法官强调,不可用 “非常手段”“逼迫”业主交费

 

◎“服务”是否到位,是双方的争议焦点

 

在清江浦区、经济开发区、淮阴区人民法院了解到,在物业纠纷案件的审理过程中,“服务”是否到位,是双方的争议焦点。一般业主会主张物业服务不到位,物业企业则主张自己已经尽全力服务了,法庭除了要看双方提供的证据外,法官还会到小区去实地查看情况,根据在小区现场看到的情况来判定物业服务是否到位。

 

如果确实存在物业企业服务不到位的情况,法院在判决时,一方面因为物业确实已经提供了服务,业主理应缴纳物业费;另一方面也会根据服务质量情况对物业费进行打折。

 

法官先容称,打折是一种折中的判决方法,“假如判定业主全额缴费物业费,那么就会造成物业企业不愿意尽力服务;假如给业主打折太多,就会造成更多的业主选择不缴纳物业费,从而导致物业与业主之间的矛盾不断加深,形成恶性循环。”

 

事实上,尽管业主抗缴物业费的理由多种多样,但一旦“对簿公堂”,“获胜者”往往是物业企业。通过法院的判决案例了解到,在绝大多数情况下,业主最终都补缴了物业费。对此,左康红说明道:“按照法规,无论物业企业的服务质量如何,只要业主享受了服务,就应该缴纳物业费;只不过,对于是否应该足额缴纳,要视具体情况来判决。像有案例提到,因为商户的油烟、噪音影响,业主拒缴物业费。油烟、噪音是商户的问题,物业并无执法权,只能将问题反映给城管部门,但是业主不能以此为理由而拒交物业费,如果物业企业在法庭上证明了自己已经作出了努力,那么法庭会支撑物业的诉求。”

 

◎限制使用电梯等“逼迫”缴纳物业费行为是违法的

 

不过,左康红强调,物业企业在诉讼中胜多败少,并不意味着,他们可以“逼迫”业主缴费。“有些物业企业使用刷卡系统来限制业主使用电梯,以此逼迫业主缴纳物业费,这本身属于违法行为。另外,将业主家断水断电,也属于侵权。物业企业只能在不妨碍业主正常生活的前提下催缴物业费。”法官表示。

 

没有诉讼经验的业主,应当如何维护自身权益呢?左康红给出了一些建议:首先,目前淮安市各家法院都在推行诉前调解,业主们可以提前向律师或有经验的从业者询问,对于同类案件的调解结果有个大致判断;其次,不能以抗缴物业费的方式来“据理力争”,如果认为物业服务不到位,应该收集证据,在调解中寻求更大的物业费折扣;最后,相关行政主管部门对物业企业有多种处罚权,业主可以通过住建部门、街道办、社区维权,一般比司法途径效率更高。


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